Régi igazság, ha szűkül a piac, nő a verseny. Ráadásul jövőre kevesebb újonnan épített lakás körül egyre több bank, jelzálogbank, lízingcég, biztosító egyre több különböző hitelterméke és ügynöke köröz majd, hogy lecsapjon az üzletre.

Forrong a lakáshitel piac, évtizedes előnyók és hátrányok töredeznek. Már nem automatikus üzlet, hogy a projektfinanszírozó bank tarol a projektben épülő új lakások vevőinek kínált lakásvásárlási hiteleivel. A lakáslízinget kínáló cégek ez évi jelentős súlyú megjelenése reálissá tette a vevőknek a fejlesztők értékesítőinek asztaláról történő finanszirozó választást. Végül a piaci lejtmenet a fenti asztalhoz már másik bankot is odaengedett. Nézzük e három új elem szemüvegén át a lakáshitel piac élénkülő versenyét.

Két legyet egy csapásra

Új lakások Budapest XIII. kerületében.
Kattintson a képre!

Az új építésű lakások piacán több évtizede bevett szokás volt, hogy a fejlesztési hitelt nyújtó bank egyben megszerezte a projekt vevői hitelpiacát is. Annak az egyszerű helyzetnek az érvényesítése okán, hogy az épülő ingatlanban jelzálog szempontjából már birtokban volt. Amíg a projekt lakásainak nagyobb részét a tervező asztalról vagy a lakások építése közben értékesítették, addig a vevő csak attól a banktól kaphatott gyorsan és kifizethetően hitelt, akinek nem kellett “lecserélnie” a jelzálogjogot.

Ha valaki mégis másik bankkal erősködött, akkor arra a rövid vagy hosszú átmeneti időre, amíg az adott új lakás jogilag is létrejött, üzleti kamatot fizethetett. A rövid vagy inkább hosszú idő attól függött, hogy a kivitelezők csúsztak-e az átadással, a szomszédok gördítettek-e akadályt a használatbavételi engedély jogerőre emelkedése elé, a földhivatal ügyintézőjének volt-e ideje a korábbi kérelmek felhalmozódása miatt a bejegyzéshez. A gyakorlatban kevesen voltak saját pénztárcájuk ellenségei.

Lízingcég, mint készpénzes vevő

A lízingcég az eladó oldaláról egy különleges készpénzes vevő, aki ügyfele döntése alapján vagy fizet előleget, vagy nulla forint önrésszel is vásárolhat. Teheti ezt azért, hiszen pénzügyi szolgáltatként mindig fizetőképes, akit nem érdekel a jelzálog, mert neki a tulajdon lesz a biztosíték.

A lízingcég közreműködése továbbá csökkenheti a lakásvásárlás során a magánszemély hitelfelvételi igényét, amit egy példán szemléltetnénk. A lakás vételára 18 millió forint, 3 millió forint az előleg. Míg a normál banki hitelből 15 millió forint szükséges, addig a lízingfinanszírozásban a “hitelt” azonban csak a nettó ár fennmaradó részére, esetünkben 12 millió forintra árazzák be, a 3 millió forint ÁFA a futamidő alatt egyenlő részletekben kamatmentesen törleszthető. A lehetőség abból adódik, hogy a lízingcég a vásárláskor visszaigényelheti az ÁFÁ-t, a magánszemély pedig azt részletekben fizetheti meg az államnak.

Elsőrangú, másodrangú jelzálog

Új lakások Budapest VI. kerületében.
Kattintson a képre!

A napi gyakorlatban az építkezést finanszírozó bank kihelyezett pénzét nemcsak elsőranghelyü jelzálogjoggal védte, hanem az értékesítés során keletkezett vételárfizetéseket egy külön projekt számlára, általa ellenőrzött vállalkozói számlára utaltatta. Ha a projekt esetleg bedől, akkor elméletben a befizetett pénz elúszhat. A bank prudens működése miatt ez a gyakorlatban elképzelhetetlen, hiszen a bank a vevő által befizetett pénzt is csak akkor adja oda a hitel folyósításával együtt a fejlesztőnek, amikor ezt a pénzt az ellenöri jelentés szerint az épületbe már beépítették.

Egyre több felé hallani, hogy e kicsi kockázat okán a bankok már jelentkeztek a fejlesztőknél arra, hogy szívesen hiteleznék a vevőt második ranghelyen érvényesítendő jelzálogjoggal. Márcsak azért is, mert a törvény szerint az adott társasházi lakás tulajdonjogát a vételár teljes kifizetése fejében a vevő – az őt hitelező banknak adós – tehermentesen megszerzi és akkor ez a másodrangú jelzálog előre ugrik.

Íme a hitelverseny élénkülése a piac kedvező átalakulásának szemszögéből.

Kapcsolódó anyagok:
Most érdemes lakást venni
Az intelligens ház