2006 évre felnőtt az új lakásokat építő piac, már nem kapkod az állami pénz-bimbó után. Az új szerepben azonban még sokszor döcög a vevői igényekre fókuszáló üzleti magatartás.

2006 az új helyzethez való alkalmazkodás éve volt. Kitisztult a piac, mondták az új lakásokat építő márkák képviselői, hiszen eltűntek a piacról a konjuktura befektetők, bár maradt utánuk még lakás elég. A sok-sok évre fix kamattal államilag támogatott 30 milliós hitel bűvöletében 2002-2003-ban indított projektek eladatlan ezres nagyságrendű lakásai képezték a 2006 év legnagyobb bizonytalanságát.

Márkák erősödnek

Vajon bedőlnek tömegesen ezek az áruk és alacsony áron elszívják a keresletet? Év elején benne volt a pakliban egy ilyen kifutás is, ezért a márkák biztonsági játékkal a fékre léptek, sokan elhalasztották a következő projekt vagy ütem elindítását a következő évre. A konjuktura lovagok eltűnése és a márkák fékre lépése magyarázza azt a szokatlan csikorgást, hogy Budapesten az év derekára közel negyven százalékkal esett a piacra épített használatba vett lakások aránya.

Új lakások Budapest XIV. kerületében, Zuglóban.
Kattintson a képre!

A projekthalasztások másik oka, hogy panaszkodtak a márkák a jó helyen levő és magas profitot rejtő, szinte azonnal kezelésbe vehető építési telkek hiányára. Nem véletlen, hogy a nagy tőkeerejű, frissen a magyar piacra lépett külföldiek hazai márka tulajdonos fejlesztőktől is vásároltak már bejáratott területeket. Másrészt egy egész városrészt ledozeroló és újrafogalmazó, illetve korábbi ipari területeket átfogalmazó projektek sikere mutatta, hogy eljött a barnamezős beruházások kora.

Bankok már fordítottak

2002-höz képest az államilag támogatott hitelek mind felvehető nagyságukban, mind kamattámogatásukban fokozatosan összeestek, a jó üzlet visszaszerzésének reményében a bankoknak is lépniük kellett. Devizahitel és lakáslízing 2006 év új csodafegyverei, ahol az adós havi törlesztőképessége volt a zsinórmérték. Adott havi törlesztésért devizában több hitel nyújtható.

A verseny miatt a bankok a túlzott biztonsági játékon is lazítottak azzal, hogy már átlagban a korábbi vételár felénél 20-25 százalékkal több hitelt adtak a tárgyi ingatlan fedezetére. Aki pedig nem tudott vagy nem akart önerőt adni, azt akár nulla százalék önerővel is kiszolgálta a lakáslízing.

A jövő lakása

2006 év a piaci stratégia megváltoztatásának éve is. Nem a “tervezőasztalról már nem lehet eladni” dilemmára gondolunk, hiszen aki jó helyen élhető lakást kínált, az még árat is emelt e technikával. Sokkal fontosabb a régi mechanikus kaptafák kidobása, mint a “garzon már telitett, építsünk másfélszobásakat” hurráoptimizmus.

A jövő az olyan lakásoké, amely megfelel a vevő életstílusának. Az eladhatóság oltárán fel kell áldozni olyan bevett szokásokat, hogy az eladó parancsára az építész szorítja ki a minél kisebb négyzetméterrel minél több lakásszámot az építési telek adottságaiból. A fejlesztés először a megcélzott vevőcsoportokat határozza meg, majd azok lakáshasználati igényét aprózza követelményekké — és utána szólnak a fejlesztők az építésznek.

Másrészt felértékelődik a márka, a referenciával rendelkező lakóingatlan fejlesztő, a sikeres szakmai befektető, ahol természetes a minőség és megbízhatóság. Nem véletlen, hogy a márkák már megfogalmazták az ilyen tárgyú összefogás igényüket a piac felé egy közös védjegy irányába. Amibe beletartozhat a korszerű megoldásokkal védelem az égbe szökő gázár, a sugárzás ellen, közben rálépve az intelligens lakás útjára is.

Állam a sarokban

Új lakások Budapest XIII. kerületében.
Kattintson a képre!

Szegény állam az űzött vad ebben a történetben. Aki túlvállalta magát hosszú időre a hitelboommal – évente 200 milliárd forint kiadás ketyeg ezen a soron és állandóan jajgat, hogy emiatt meg van kötve a keze.

Szerencsére a régi lakáspolitika szociálpolitikai részét – benne a szocpollal, nagyon fontos kis összegű támogatott vásárlási és építési hitellel – a nehézségek ellenére sem meri feladni.

Ugyanakkor az elmúlt évben a pénzügyi megszorító szemlélet markába került az állami lakáspolitika. Másrészt az ingatlanadó 2008-as általános bevezetésével, noha egyelőre ez hivatalosan nincs napirenden, újból a szivattyúelv lép homloktérbe.

Pedig – a pénzügyi megszorító szemléletnek is látnia kell, hogy a piacra meg nem épített új lakások miatt elmaradó állami adóbevétel összege tetemes.

Alsó hangon 20 milliós átlagárral egy lakás adótartama – ÁFA-val, illetékekkel, jövedékkel, tb-vel, nem beszélve a munkanélkülivé válók eltartásáról. – minimum 25-40 százalék. Ezer lakás után már az állam által beszedhető adó 5-8 milliárd forint, miközben már ebben az évben is több ezer új lakással kevesebbel számolhatunk az évi negyvenezer új lakásra kikiáltott etalontól.

Ahogy a piacon a márka és a bank átalakul, az állam is új szerepet kereshetne a szociálpolitikai stabil lábak mellett. Legfontosabb feladat a lakásmobilitás valamilyen piaci eszközzel való élénkítése, mert ez a legnagyobb gát még ma is az új lakások piacán.

Másfelől az állam elegánsan visszaállíthatná a hitellel vásárlók bizalmát, szinte ingyen. A vevők szívesen vennének fel euróban hosszú távra, 20-30 évre lakáshitelt, ha átmenetileg, arra a nem tudni milyen hosszú időre megosztanák velük az árfolyam kockázatot, mondjuk egy limittel. Például az állam a lakáshiteleknél 300 forinton garantálná az eurót addig, amíg be nem lépünk valamikor az euróövezetbe. Ha közben az árfolyam 300 forint fölé menne, a fölötte levő részt az állam támogatásként kifizeti. A kockázatmegosztás után rögtön söpörhetné be a túloldalon az adó milliárdokat a piacbővülésen.

Európából nézve

Ha valaki a külföldi lakásvásárlók évi nagy számáról hall, vagy az újabb és újabb külföldi befektetők magyar piacra lépését követi, vagy a Lakásportál Cégportréiba beleolvas, nem csoda, ha további lendületet érez a piacban. Nemcsak azért, mert még nem értük el az európai árszínvonalat, hanem a jövőben a pénzügyi szolgáltatók erősödő versenye növeli a keresletet, ami növeli az árat, vonzóbb lesz a befektetés, mégha göröngyökön is valósul meg a következő jó pár évben ez az emelkedés.

Ha vigyázó szemünket Brüsszelre vetjük, akkor érdemes a családi asztalnál minél előbb dönteni a lakásvásárlás előrehozásáról, mert az erőfeszítés megéri.

Kapcsolódó anyagok:
KSH – visszaesett a vállalkozói lakásépítés
Lakásépítés belvárostól Budaörsig
Aranyérmes otthonok

Kapcsolódó linkek:
A nagy halnak a vizesés jó