Évek óta nem volt ekkora a csend a lakáspiacon. Igaz, amikor nagyon jól ment az üzlet, akkor sem nagyon dicsekedtek a lakásfejlesztők, most pedig csak szolidan panaszkodnak. Már aki – mert az üzlethez elengedhetetlen a jövőbe vetett bizalom, ami lehet, hogy nem több mint a fizetőképes kereslet enyhe, de hosszú távú emelkedése.

Próbáljuk meg összerakni a mai lakáspiac mozaikját azokból az apró darabokból, amelyek tanulmányok, hírek útján és beszélgetéseken kerültek hozzánk. Az egyik hír szerint ma Budapesten legfeljebb 1600 eladatlan lakás van a használatbavételi engedéllyel rendelkezők közül. Az évi tízezerhez mérve ez éppen 16 százalék, de a kutatók mindig felhívják a figyelmet arra, hogy a rossz helyválasztású projekteknél magas a visszamaradó lakások aránya, tehát aki jó helyet választott, annak nem lehet oka a panaszra.

A szakmában kering egy 4 és 6 ezer közti eladatlan lakásszám is, de erről, aki mondja, az is tudja, hogy minimum az elkezdődött, maximum az engedélyt kapott építkezések is bent vannak a számban. Szóval nem reális az adat.

Más kutatás szerint több projekt indult el idén eddig, mint egy éve, és magasabb az egy-egy építkezésre jutó lakásszám is. Várhatóan kisebb projektek is indulnak még, így a fajlagos lakásszám csökkenni fog, de kérdés, hogy minden elkészült lakásra kérnek-e majd használatbavételi engedélyt? Ez utóbbit újra a pesszimisták kérdezik, a válasz ott van az előbbi bekezdésben.

Minden piac kulcsa a fizetőképes kereslet. Minden ellenkező híresztelés ellenére idén eddig egy másik kutatás szerint nem csökkent a lakáshitel nagysága, viszont kicsivel visszaesett a hitelfelvevők száma. Így az egy lakásra felvett – átlagos – hitel nagysága megemelkedett. Ezt tessék értelmezni!

A magunk részéről nem merünk egyértelműen állást foglalni. Ha azt mondjuk, hogy valamennyivel kevesebben, de érezhetően jobban mernek eladósodni, akkor a jövőbe vetett bizalommal nincs gond. Ha a bankok kevesebb önerővel is adnak már hitelt, az is rendben van.

De vajon nincs-e valamilyen kényszer a kevesebb számú, de magasabb összegű hitelek mögött? Például az, hogy a némileg nagyobb és/vagy drágább lakás árához képest a meglévő pénz szükségképpen kevesebb, tehát több hitelt kell felvenni. Vagy az, hogy néhány potenciális vásárló ezt már nem meri megkockáztatni, vagy próbálná, de nem hitelképes. Ki tudja, melyik az igaz válasz, vagy egyáltalán köztük van-e a helyes megközelítés?

Ami igaz, az igaz, az évi új lakások száma újra a 30 ezer felé konvergál, bár ebben a számban benne vannak a saját célra építettek is. Amikor az évi egy százalékos pótlási aránnyal érvelők örültek az összesen évi 40 ezernek, voltak önmérsékletre intő kutatók, mondván, hogy a magyar piac évi 32-35 ezer eladásra és saját célra szolgáló új lakásra “van hitelesítve”.

Ami több ennél, az nem a piac, hanem az abba történt állami beavatkozás műve. Úgy tűnik nekik volt igazuk. Építeni ugyan kevesebbet kell, de nem fenyeget az állam szeszélye. Az igazi piacot mégis csak a viszonyok adják, és ami azok ellenére jött létre, az leszárad róla, mint cipőről a sár.

Kapcsolódó anyagok:
Kamatcsökkentés helyett kedvezmények
Szaporodnak a szobák